【独家】房市晋调整 投资者观望 滞销屋套牢157亿

【独家】房市晋调整 投资者观望 滞销屋套牢157亿

房市进入调整期,投资者继续观望,令国内滞销房产继续上升,截至今年首季,滞销住宅套牢了156亿8065万令吉。


根据国家产业资讯中心(NAPIC)新发布的房产市场报告,截至今年首季,滞销住宅达到2万5193间,比去年微扬1.8%,但却比2016年劲扬约67%。

报告指出,截至首季的滞销店铺4361间、SOHO共1085个单位和9925间服务公寓;另有1033间工厂滞销;但报告并没有透露涉及的总值。

根据国家产业资讯中心,发展商建竣的单位,从拿到住用证日算起,若9个月仍未售出,就定义为滞销。

眼见滞销情况趋严重,房产发展商认为是时候停止打房,让市场供需逐步调适和平衡。

【独家】房市晋调整 投资者观望 滞销屋套牢157亿


柔滞销屋连年最多  

占全国20%  槟灾情次之 

国家产业资讯中心(NAPIC)的报告滞销住宅排行榜中,柔佛继续成为“霸主”,居次的是槟城。

柔佛各类滞销房地产,包括住宅、商店、工厂、服务式公寓和SOHO,依然是全国之冠。

市场买气放缓,滞销住宅价量齐升; 去年,柔州的住宅房屋滞销量录得19.2%增幅,增至4376间单位;截至首季再增加14.3%,达5002间,占全国约20%。

同时,柔佛是商店滞销情况最严重的州属,今年首季有1114间,占全国比重25.54%,其中有891间价格超过50万令吉;服务式公寓和SOHO滞销量达7720间,占全国比重70.1%。

工业产业滞销则达459间,占全国比重45.95%,有45%是半独立式厂房。

国家产业资讯中心的报告指出,接下来,槟城灾情排第二,今年首季共4092间滞销,占全国的16.2%。

滞销的住宅以高楼,如组屋或公寓等居多,占全国数据40.6%,排屋则有8489间滞销,占33.7%。

【独家】房市晋调整 投资者观望 滞销屋套牢157亿 槟州房地产市场过去2、3年走缓,滞销高楼住宅尤其严重,组屋和公寓占总数约58%。

高楼住宅滞销,在槟城情况尤其严重,滞销住宅有58%是组屋或公寓,柔佛有40.3%。

房产人士指出,去年和今年,估计依斯干达特区新推出的公寓单位接近5万个,主要分布在新山市中心及周边,还有依斯干达公主城。

公寓单位售价及租金下滑,入住率成了最大的问题。新的公寓价格仍维持在每平方尺为400至600令吉的水平。

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10万以下最严重

若以价格来做区隔,售价50万令吉以下的住宅占61.1%,最严重的竟是10万令以下的住宅,占总额的31.5%,售价30至50万的占29.6%。

一位房产代理指出,这数据也反映了购屋能力追不上市场,造成的供需失衡问题。

国家产业资讯中心的数据显示,未动工的未售出单位,从2014年显着上扬,截至今年首季达1万4000间,比去年上扬10.9%。

兴建中未售出单位,自2014年的约4万间一直上扬,幸好截至今年首季维持在6万左右水平,比去年稍为下滑1%。

报告也显示,目前全国住宅库存约有549万间,首季建竣的有2万1641个单位。

未来新供应方面,首季交房2万7551间,获批发展的单位有2万2597间;但同时,却有6万1266间兴建中的单位未售出,未动工及未售出单位达1万4000间。

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打房太久  供需脱节

为何滞销不断恶化?

槟州房地产发展商会(REHDA)主席拿督杜进良接受《》专访时一针见血:“政府打房期限过长,令市场无法根据供应与需求,自然和健康的调整。”

过去两年来,发展商努力消化在打房措施出炉前后推出的旧货,新推楼盘相应减少。

杜进良说,一般打房措施出台后,市场会在两、三年内调整,但当价格下调10%至15%,政府就是时候放手让市场自然调适,找到新的平衡点。

他举例,7月底,槟州政府配合该会举办的2018年大马产业展销会,豁免外国人的1.5%购屋税,以及3年禁售期的2%售屋税,协助州内发展商脱售滞销库存单位便是积极之举。

政府在2013年开始祭出多项打房措施,以杜绝炒房客,2014年滞销的住宅8839间,隔年就破了万,2015年滞销住宅共1万285间。

打房措施至今进入第五年,杜进良说炒楼风已遏止,投机客基本上已被淘汰,政府是时候松绑。

业界认为再牢控,会对市场更不利,尤其房地产直接和间接牵涉到约百个行业。

该会霹州分会主席邱文传说:“协助人民拥有安乐窝,也可振兴产业相关行业链,包括建材生产、银行、律师、承包商等。”

业者认为,长期低落或向下,对整体经济影响深远。

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近月买气逐步升温

虽说是滞销住宅霸主,但房地产发展商会(REDHA)柔佛州分会主席拿督张润安指出,近月看到买气逐步升温。

他接受《》访问时说,新政府致力催促银行放宽房贷政策,加上零消费税的因素,不少买家开始跳出观望,出手置业。

他指出,柔州有地产业仍是消费市场的热门选项,购屋者开始关注价格在70万令吉以下的有地房产项目,公寓单位则以35万令吉以下的比较受落。

“适逢零消费税期间,还有买家开始询问行情和置业,50万令吉以上店屋单位,130万令吉以下的排屋、180万令吉以下的半独立洋房,仍受到购屋者关注。”

缩紧房贷推高门槛

房地产发展商会(REDHA)霹州分会主席邱文传则指出,霹州房价虽便宜,但银行放贷条件苛刻,购房门槛相对还是偏高,这令州内滞销住宅上扬。

“霹州累积的滞销单位约有6000至8000单位,公寓及30万令吉以上的单位情况较严重;同时,土着单位滞销比例则达30%。”

他受访时表示,打工族薪资偏低,考量这些潜在购屋者的各种财务负担,如教育和汽车贷款等,大多银行只愿意放85%或更低的房贷。

“以30万令吉的房子来计算,若只能贷款80%,头期就要付6万令吉,还有律师费、印花税等等,都是首购族的负担。”

邱文传提到,银行直接拒批的房贷其实不多,只是因为贷款率偏低,购屋者因头期等等因素被逼放弃;类似情况的申请者近半数,年龄介于22岁至35岁。

独家报道:陈富全、司徒哲阳、苏欣恩

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